【案号】（2017）吉01民终2434号

【审理法院】长春市中级人民法院

【关键词】以房抵债、付款义务

【案情简介】

2015年9月10日，段某（丙方）、马某（乙方）、梁某（丁方）签订房屋买卖合同一份，约定：“一、甲方委托授权乙方，同意乙方代理甲方把甲方位于长春市XX大街与XX路交汇处XX小区房屋出售给丙方。二、房屋总价款为人民币170万元，丙方于本合同签订时向甲方委托代理人乙方一次性付清房屋总价款170万元。三、乙方代理甲方自本合同签订之日起2日内将上述房屋交付给乙方，水、电、燃气、供暖、卫生等费用与丙方一次性结清。四、丁方负责在两个月内把相当于100万元的石料、河沙运送给乙方，但乙方必须保证其代理甲方与丙方签订上述房屋买卖合同的真实、合法、有效。五、乙方保证经甲方授权代理甲方与丙方签订房屋买卖合同，本合同签订后，如因订立、履行等发生争议，乙方、丁方应负责协调解决，如给丙方造成损失，乙方、丁方应向丙方承担连带赔偿责任。六、乙方保证甲方于2016年7月1日前把上述房屋的产权证、土地使用证等相关证件交付给丙方，甲方负责协助丙方办理房屋过户相关手续，相关费用由丙方承担……”，齐某对马某签订房屋买卖合同出售本案涉案房屋事项知情，同意。

“2015年9月10日收到人民币143万元，上款系段某石料款抵XX房屋房款”的收据经梁某确认，系其本人出具。

该合同签订后，马某将房屋交付给段某实际使用，并将该房屋商品房买卖合同等交付给段某。关于合同第四条，马某称该100万元石料款算在170万元房款中，但是梁某一直未履行合同，并未实际向马某供货。

齐某于2013年6月5日与长春XX房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买涉案房屋。

因齐某一直未配合办理过户手续，段某以齐某、马某、梁某为被告诉至长春市二道区人民法院，请求判令齐某为段某办理案涉房屋的过户登记手续；如不能办理房屋过户，则判令马某和梁某连带向段某赔偿143万元及利息。

长春市二道区人民法院认为，齐某对马某代理其售房的行为予以认可，房屋买卖合同的履行应以支付对价为前提，但因齐某并未收到该房购房款，且段某并未提供证据证实已按照合同约定于合同签订时向齐某委托代理人马某一次性付清房屋总价款170万，故段某要求齐某为其办理XX房屋更名过户手续的诉讼请求，不予支持。

段某不服长春市二道区人民法院的判决，向长春市中级人民法院提起上诉，请求改判支持其诉讼请求。

【案件焦点】

以房抵债，债权人未履行完毕给付购房款义务，能否要求房屋更名过户？

【法院观点】

本院认为，齐某口头授权马某出卖案涉房屋，后马某与梁某、段某所签署的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，应确认有效。合同约定段某须于合同签订时（2015年9月10日）向马某一次性支付房款170万元。因段某对梁某享有143万元债权，梁某向马某提供砂石从而对马某亦享有一定数额的债权，三方遂约定向马某支付房款的义务由梁某承担（其中梁某以向段某出具收到143万元购房款的方式承接部份付款义务）；梁某因与马某之间存在持续供货关系，故梁某须在合同签订的二个月内再向马某支付100万元的砂石，则视为房屋价款支付完毕。

现段某提供证据显示梁某已向马某供货866787.15元，虽梁某对此表示认可，但马某提供证据证实该笔货物系梁某向其购买车辆所支付的对价，与案涉房屋价款无关，其并未收到梁某提供的案涉房屋价款所对应的砂石。

通过上述分析，可知合同约定的价款为170万元，段某仅以债权方式支付梁某143万元，尚未全部履行付款义务；梁某是否向马某实际供货，双方各执一词，段某提供的证据尚不能充分证实其主张，且即便该主张成立，因供货金额未达到合同约定数额，房屋价格亦处于未全部支付状态；在齐某的代理人马某已将房屋交付的情况下，段某不能提供证据证实自己与梁某完全履行了付款义务，故尚无权要求房主齐某协助履行更名过户手续，原判驳回其诉讼请求并无不当。

【裁判结果】

驳回上诉，维持原判。

【雅成律师评析】

在买受人未履行完毕给付购房款义务的情况下，买受人无权要求出卖人为其办理更名过户手续。

【雅成律师风险提示】

实践中，名为买卖实为以房抵债的情况多有发生，往往因为各方合同签订不严谨、证据保存不完整等原因，***终产生纠纷，甚至引发诉讼。故在以房抵债过程中，一定要仔细核对合同条款，签署书面协议并注意留存证据材料，规避举证不能的风险。同时，诉讼需谨慎，提起诉讼需要仔细考量，不要意气用事。

【作者】王晓影