【案号】（2019）吉01民终704号

【关键词】房屋买卖合同/代理合同/连带责任赔偿

【案情简介】

刘某与某公司签订的《房产限时包销服务合同》约定，某公司在满足刘某出售底价（60万元）的前提下，可以代刘某与第三方签订定金合同或房屋买卖合同，并可代收房价款10%以内的定金或房款。

该合同签订后，某公司与王某签订《委托协议》，授权委托王某代表某公司以刘某代理人身份出售周某、刘某所有的案涉房屋。其后，王某以刘某代理人身份与李某签订了《房屋买卖合同》，将该房屋出售给李某，价格为90万元，并收取了李某15万元定金。

王某和某公司以刘某代理人身份与李某签订的《房屋买卖合同》因周某、刘某一方违约（未按约定期限办理产权变更手续），将李某撵出房屋，且明确表示不再出售此房屋。

李某诉周某、刘某、王某、长春市光辉房地产代理有限公司（以下简称光辉地产），南关区合众房地产中介所平阳店（以下简称合众地产）作为第三人房屋买卖合同纠纷一案，上诉至长春市南关区人民法院，该院于2018年11月2日作出的（2018）吉0102民初3840号民事判决。判决解除《房屋买卖合同》；刘某向李某双倍返还定金人民币180000元，王某、光辉房地产代理有限公司承担连带给付责任；被告王某、长春市光辉房地产代理有限公司向李某双倍返还定金人民币120000元；刘某立即赔偿李某经济损失12600元，王某、长春市光辉房地产代理有限公司承担连带给付责任；

王某、长春市光辉房地产代理有限公司向长春市中级人民法院提起上诉，该院于2019年2月21日作出（2019）吉01民终704号判决。

【案件焦点】

 1.王某接受某公司转委托后签订的案涉房屋买卖合同是否有效？

2.代理人王某和某公司是否与委托人承担连带责任？

3.王某和某公司是否对超越委托权限的部分承担违约责任？

4.王某和某公司未代偿银行贷款，是否构成违约？

【服务过程】

 委托人王某来到雅成律所咨询，经过交流得知，王某的中介公司包销刘某房屋，并对房屋进行了装修，然后王某以刘某的名义对外销售房屋，但由于刘某房屋存在贷款未偿还，交易无法进行，刘某拒绝交易，强行收回房屋。购房人起诉房主和中介公司以及王某。

雅成律师告知了当事人案件相关风险，可能会因前期谈判的时候委托人交代的代理身份不实；所签的协议明确承诺过帮助周某、刘某偿还53万元银行贷款；主张其仅是允诺承担费用、并非承诺垫付贷款本息，但并未有充分证据可以证明因而导致败诉。但是当事人知悉风险后仍表示有意愿继续委托雅成律师，******双方达成了代理合意。

【法院观点】

1.转委托后以委托人名义与他人签订的房屋买卖合同应当属于有效合同，对各方当事人具有法律约束力；

2.代理人在代理签订《房屋买卖合同》过程中，隐瞒委托身份，且超出委托人刘某委托权限签订和履行合同，存在重大过错，代理人王某和某公司应当与委托人承担连带责任。

3.王某和某公司超越委托权限收取12万元定金，亦应对超越委托权限的部分收取的12万定金承担返还责任。

4.《房产限时包销服务合同》第八条约定，王某和某公司负责帮助周某、刘某偿还53万元银行贷款，并负担垫还费用，王某在与周某的手机微信聊天中对此亦予认可，但在实际履行合同过程中，王某和某公司却无理要求周某和刘某与小贷公司签署高息借款合同及抵押合同，在周某、刘某拒绝后，因王某和某公司不能及时偿还银行贷款，导致案涉房屋不能及时解冻，更名过户手续无法办理，***终造成周某、刘某对李某违约，故应当认定王某和某公司构成对周某、刘某的包销合同违约，其应当赔偿周某、刘某因此遭受的经济损失。

【裁判结果】

一、解除原告李某与被告刘某及第三人某房地产经纪有限公司于2018年6月26日签订的《房屋买卖合同》；

二、被告刘某于本判决生效后立即向原告李某双倍返还定金人民币180000元，被告王某、某房地产代理有限公司承担连带给付责任；

三、被告王某、某房地产代理有限公司于本判决生效后立即向原告李某双倍返还定金人民币120000元；

四、被告刘某于本判决生效后立即赔偿原告李某经济损失12600元，被告王某、某房地产代理有限公司承担连带给付责任；

五、驳回原告李某的其他诉讼请求。

【雅成律师评析】

本案***重要的风险在于当事人在协议中对于自己不利的事项为了促成交易进行了承诺，其次在于当事人在和对方谈判的过程中隐瞒委托身份，且超出委托人刘某委托权限签订和履行合同，存在重大过错，因此让自己陷入了本应该不应陷入的被动处境。雅成律师在本案中已经提示了当事人相关的风险点，并且在庭审过程中对于当事人有利的立论点逐一进行了说明和陈述，但是仍没有挽回案件的***终局面。

【雅成律师风险提示】

    在作为代理人一方时，前期制作协议一定不要为了促成交易一味让步做出对己方不利的不合理承诺，同时在代理谈判过程中一定要切忌虚构代理身份，否则会让自己陷入非常被动的境地，导致******的不利后果。

【作者】孙明欣