【案号】（2015）梅民初字第2486号

【审理法院】吉林省梅河口市人民法院

【案由】房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案

【关键词】拆迁范围/公共利益保护/停产停业损失

【案情简介】

1、2010年8月天*公司与交*大楼签订的《拆迁安置补偿协议书》，协议约定：天*公司拆迁交*大楼1200平方米房屋，开发民乐家园小区后返还同等面积，回迁房屋于2011年10月1日交付交*大楼使用，如超期交付，每超期一个月天*公司赔偿交*大楼人民币10万元损失，直至交付使用为止；所拆房屋（包括备用锅炉房）由交*大楼自行拆除，拆除的一切设备、材料归交*大楼所有，作为动迁补偿及雇工费用等。

2、协议另约定，天*公司在其开发的天池浴池所在的第二、三栋之间给交*大楼提供一院落用于锅炉运输通道，该院落有大门；天*公司在位邻天池浴池的第三栋楼处给交*大楼建一高出住宅楼2米的锅炉用烟筒，费用由天*公司负担。

3、该协议签订后，交*大楼自行拆除了备用锅炉房，天*公司已建成二、三栋楼，三号楼坐落于原备用锅炉房的位置，但没有按协议约定在二、三栋楼之间建一有大门的院落，也没有在邻近三号楼处为交*大楼建锅炉用烟筒。现位于二、三号楼间原用作仓库的房屋交*大楼未拆迁，该房屋在拆迁范围内。

4、2015年10月21日梅河口市城市规划管理处出具说明，因该房屋未拆迁完毕而未予竣工验收。天*公司因不能为房屋买受人办理房照手续而进行了赔偿。

5、2012年5月1日天*公司将协议约定的回迁房屋交付给交*大楼。交*大楼的天池洗浴因民乐家园的附近居民举报存在环保问题而被环保部门勒令停业整改。双方因此而发生纠纷，天*公司提起诉讼要求交*大楼拆除民乐家园小区第二、三号楼之间的房屋并赔偿其损失；交*大楼提起反诉，要求天*公司履行合同并赔偿损失。

6、2011年4月3日双方又签订一份《拆迁补偿安置协议》，约定交*大楼于2011年12月15日前将现有的洗衣房、烘干室及锅炉工休息室等215平方米自行拆除，天*公司应于2011年10月31日前将回迁房屋交予交*大楼使用。后该协议双方均未履行引发纠纷。

7、天*公司诉交*大楼至梅河口市人民法院，交*大楼同时提出反诉请求。

【原告诉讼请求】

1、要求被告履行《拆迁安置补偿协议书》的约定，立即腾退并自行拆除锅炉房、浴池及设备（即民乐家园小区二、三号楼间的房屋）；

2、要求被告赔偿直接经济损失82万；

【被告答辩】

原告已履行《拆迁安置补偿协议书》约定的拆迁义务，在拆迁范围内不存在未拆除的锅炉房、浴池及设备。协议约定的备用锅炉房已经拆除，民乐家园二、三号楼间未拆迁的房屋位置是被告承诺给原告留一院落的位置，所以没有拆迁。原告已经履行了约定的拆迁义务，不应当承担违约责任。

【反诉原告诉讼请求】

1、反诉被告支付逾期交付回迁房屋违约金70万元及其利息；

2、反诉被告为其建高出住宅楼两米的锅炉用烟筒一座；

3、反诉被告赔偿浴池停业损失1200万元。

【反诉被告答辩】

1、反诉原告未按协议履行拆迁违约在先，是其晚交房屋的原因。反诉的70万元逾期交房违约金已过诉讼时效。

2、浴池已停止营业，再建烟筒已无必要性。

3、浴池停业时间是2012年5月1日在回迁房屋未交付之前，该浴池是消防不达标被梅河口市消防大队勒令停业的，并不是因动迁原因造成的停业。因居民投诉导致环保局勒令停业，由原告承担责任的条款约定涉及到第三者居民的权利义务，是典型的无效条款，被告反诉要求浴池停业损失没有法律依据。

【案件焦点】

1、被告未拆除房屋的行为是否违约？原告能否主张被告承担其赔偿房屋买受人的损失82万元？

2、原告逾期交付房屋的行为是否构成违约，被告违约金的主张是否已过诉讼时效？

3、被告能否要求原告为其建一烟筒？

4、被告要求原告赔偿其浴池停业损失的主张是否成立？

【法院观点】

1、被告未拆除的房屋在民乐家园二、三号楼之间，在拆迁范围内，不拆除将损害民乐家园业主的权益，所以应自行拆除。按协议约定被告应自行拆除现位于民乐家园小区二、三号楼间的房屋，原告在二、三号楼间为被告建一院落，被告未拆除房屋的位置就是原告承诺留院落的位置，因此被告未自行拆除该房屋的行为不能认定为违约。原告主张其赔偿房屋买受人的损失82万元，本院不予支持。

2、原告主张延期交房是因被告未自行拆除房屋的原因，但该房屋现仍未拆除，原告也将回迁房屋交付给了被告，说明拆除房屋不是交付回迁房屋的必要条件，所以，原告此抗辩理由不成立。双方的诉求是相互对立统一、持续的，所以被告违约金的主张未过诉讼时效；原告逾期交付回迁房屋违约金的约定，是协议书中相对独立的条款，因未按约定交付交电大楼回迁房屋，应承担违约责任。约定交付日2011年10月1日至实际交付日2012年5月1日为7个月，约定违约金为每月10万元，所以原告应向交电大楼支付违约金70万元。

3、关于被告要求原告为其建一烟筒的主张，民乐家园三号楼与交电大楼的天池洗浴房屋距离现状不符合消防通道的距离要求，在此距离内建烟筒不符合消防要求，该诉讼请求本院不予支持。

4、关于被告要求原告赔偿浴池停业损失1200万元的主张，环保部门许可浴池经营的条件非原告所能承诺的，不能因民乐家园是原告所建，民乐家园业户的投诉使浴池停业整顿，浴池的营业损失就应由原告负担，即使原告有相关承诺也应以不损害他人的合法权益为前提，所以被告要求其浴池停业损失的主张，本院不予支持。

【裁判结果】

一、被告将民乐家园小区四、六号楼（自然排序二、三号楼）之间的房屋拆除；驳回原告的其他诉讼请求；

二、反诉被告给付反诉原告违约金70万元；驳回反诉原告的其他诉讼请求。

【雅成律师评析】                    

在签订互负履行义务的协议中，要明确履行顺序、交付标准、履行期限、违约责任等条款，严格遵循法律法规强制性和效力性规定。具有公共利益性质的项目工程一定要经过合法审批规划、环保许可、消防验收，专业的法律文书起草、风控审核尤为重要，只有合法合规的有效约定才能实现合作双方市场行为的******效能。