【案号】（2020）吉0105民初529号

长春市二道区人民法院

【关键词】

房屋买卖合同纠纷、解除权行使/通知送达

【案情简介】

2015年4月27日，某房地产公司与王某签订《购房协议》、《首付款分期付款协议》，约定王某购买某房地产公司开发的某小区A4号楼（1单元）203号房，总价款460356元，贷款31万元、首付150356元。其中首付款部分采取分期付款的方式支付。

2015年4月30日，某房地产公司与王某签订正式的《商品房买卖合同》，约定王某以按揭贷款的方式购买前述房屋，房屋总价款460356元，买受人如逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。合同签订后，王某支付首付款58356元，银行发放贷款后，2015年4月30日至2020年4月13日期间，王某偿还银行贷款本金24762.97元、利息69644.02元。2015年5月1日，某房地产公司将诉争房屋交付给王某。

因王某拒不支付后两期首付款，2017年11月24日，某房地产公司在报纸上对王某等人刊登解除合同的书面通知；2017年11月30日，某房地产公司向王某的户籍所在地发出《解除合同通知》，通知其解除双方间的商品房买卖合同及首付款分期付款协议。

【案件焦点】

某房地产公司行使解除权的方式是否符合法律规定，是否产生合同解除的法律效力

【服务过程】

    本案是购房人首付分期后未按照合同约定偿还开发商应分期支付的首付款及银行贷款的典型案件。接受某房地产开发公司委托后，本所律师查阅了分期付款协议、商品房购房合同、银行借款合同及权利义务履行资料并做出分析报告，针对某房地产开发企业通过报纸公告（登报）方式要求解除合同的问题与某房地产开发公司进行了沟通，充分对其未通过直接送达、邮寄送达等方式向购房人送达解除合同通知，直接以报纸公告（登报）方式解除合同的风险进行了告知。

【法院观点】

《购房协议》、《首付款分期付款协议》、《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。当事人在解除合同的条件成就时主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，某房地产公司未向王怀旭进行有效的邮寄送达，其仅在某地方性报纸上刊登通知，未能证明该通知已到达对方，故某房地产公司未证明其有效行使了约定解除权，其关于确认《首付款分期付款协议》、《商品房买卖合同》已经解除的诉请，法院不予支持。

【裁判结果】

驳回原告某房地产公司的全部诉讼请求。

【雅成律师评析】

未采取其他送达方式，直接以报纸公告的方式通知合同相对方解除合同，存在一定的法律风险。在实践中，直接以报纸公告的方式发出通知和声明，有部分法院对于其效力是予以认可的。但大部分法院则认为，在合同中留有联系电话及地址的情况下，采取报纸公告的方式发出解除合同通知，该通知方式不当，不发生合同解除的法律效力。

在留有合同相对方联系方式的情况下，应采用直接送达、邮寄送达等方式对解除合同通知进行送达。在前述方式无法送达的情况下，方可采取报纸公告送达的方式进行送达。

【雅成律师风险提示】

当事人一方依照相关法律的规定主张解除合同的，应当通知对方。报纸公告送达方式是其他送达方式的补充，应慎重采用。在采取其他送达方式无法送达的情况下，方可采用。